전세를 보증금+월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 환산할 때 전환율만 넣으면 바로 계산합니다.
전세를 반전세·월세로 돌리거나 그 반대로 환산할 때 쓰는 비율이 전월세 전환율입니다. 보증금 차액에 전환율을 곱해 1년치 월세를 구하고, 12로 나눠 월세를 계산합니다.
| 전환율(연) | 연간 월세 총액 | 월세 | 세입자 입장 |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 800만 원 | 666,667원 | 유리 |
| 4.5% | 900만 원 | 750,000원 | ↑ |
| 5.0% | 1,000만 원 | 833,333원 | ↑ |
| 5.5% | 1,100만 원 | 916,667원 | 본문 예시와 동일 |
| 6.0% | 1,200만 원 | 1,000,000원 | ↓ |
| 6.5% | 1,300만 원 | 1,083,333원 | 불리 |
※ 같은 보증금이라도 전환율이 높을수록 월세가 커집니다. 위 값은 부대비용(관리비·중개수수료 등)을 뺀 순수 환산입니다.
| 집주인이 부른 월세 | 연 환산 | 역산 전환율 |
|---|---|---|
| 400,000원 | 480만 원 | 4.8% |
| 500,000원 | 600만 원 | 6.0% |
| 600,000원 | 720만 원 | 7.2% |
| 700,000원 | 840만 원 | 8.4% |
| 800,000원 | 960만 원 | 9.6% |
역산식 = 월세 × 12 ÷ 전환 보증금 × 100. 이 값을 지역 시세·법정 상한과 비교하면 제시받은 조건이 유리한지 바로 보입니다.
| 구분 | 기준 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 법정 전환율 상한 | ‘한국은행 기준금리 + 2%’ 와 ‘10%’ 중 낮은 값 주택임대차보호법 | 기존 계약의 전세→월세 전환·증액 |
| 시장 전환율 | 지역·물건에 따라 형성 상한보다 높게 형성되기도 함 | 신규 계약 |
※ 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 계약·갱신 시점의 기준금리로 다시 계산하세요.
주택임대차보호법상 ‘한국은행 기준금리 + 2%’ 와 ‘10%’ 중 낮은 값이 상한입니다. 기준금리에 따라 달라지므로, 계약·갱신 시점의 기준금리를 확인해 상한을 계산하세요. 이 상한은 기존 임대차의 전환·증액에 적용됩니다.
전환율이 시중 예금금리보다 높으면 임대인에게 유리하고, 임차인은 보증금 활용 기회비용과 비교해 판단합니다. 같은 보증금 차액이라도 전환율이 높을수록 월세가 커집니다.
위 계산기에서 ‘전세 → 보증금 + 월세’를 선택하고, 낮출 보증금과 전환율을 넣으면 보증금 차액에 대한 월세가 바로 나옵니다.
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때(또는 그 반대) 적용하는 "환율" 같은 비율입니다. 예를 들어 전세로 살던 집을 반전세·월세로 돌릴 때, 낮춘 보증금만큼을 매달 얼마의 월세로 환산할지를 정하는 기준이 바로 이 전환율이죠. 세입자에겐 "보증금을 빼는 대신 월세를 얼마나 더 내는 게 적정한가", 집주인에겐 "월세로 돌릴 때 얼마를 받아야 하는가"를 판단하는 핵심 잣대입니다. 한 지역·시기의 시세와 법으로 정한 상한이 함께 작용하므로, 무작정 부르는 값이 적정한지 이 비율로 검증할 수 있습니다.
기본 공식은 연간 월세 총액 = 전환하는 보증금 × 전환율이고, 이를 12로 나누면 월세가 됩니다. 즉 월세 = (전환 보증금 × 전환율) ÷ 12입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸집니다. 반대로 전환율 = (월세 × 12 ÷ 전환 보증금) × 100으로 역산하면, 지금 제시받은 조건이 몇 %짜리인지 확인할 수 있습니다. 우리나라는 세입자 보호를 위해 이 전환율에 법정 상한을 두고 있는데(기준금리에 일정 비율을 더하는 방식 등), 그 상한을 넘는 전환은 과도한 부담일 수 있습니다. 구체적 상한 수치는 시점에 따라 달라지므로 확인이 필요합니다.
예를 들어 보증금 1억 원을 월세로 돌린다고 하고 전환율이 대략 5%라면, 연간 월세는 '1억 × 5% = 500만 원', 월세로는 약 41만 원이 됩니다. 만약 집주인이 월 60만 원을 부른다면, 역산 시 '60만 × 12 ÷ 1억 = 7.2%'로 전환율이 더 높은 셈이라 세입자에게 불리합니다. 이처럼 제시받은 월세를 전환율로 바꿔보면, 그 조건이 시세·법정 상한 대비 유리한지 불리한지 한눈에 판단할 수 있습니다. (전환율·금액은 구조 설명용 예시입니다.)
Q. 전환율이 높으면 세입자에게 유리한가요, 불리한가요?
A. 불리합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 매달 내야 할 월세가 커지기 때문입니다. 세입자는 낮은 전환율이 유리합니다.
Q. 집주인이 부른 월세가 적정한지 어떻게 아나요?
A. '월세 × 12 ÷ 전환 보증금 × 100'으로 전환율을 역산해, 지역 시세와 법정 상한과 비교해 보세요. 상한을 넘거나 시세보다 높으면 협의 여지가 있습니다.
Q. 정확한 법정 상한은 어디서 확인하나요?
A. 이 계산기는 구조 이해용 참고치입니다. 전환율 상한은 기준금리 등에 따라 바뀌므로, 실제 적용 기준은 관련 법령·주택 관련 기관에서 확인하시길 권합니다.
본 계산은 입력한 전환율 기준의 단순 환산입니다. 법정 전환율 상한·실제 시장 전환율·계약 조건에 따라 결과가 달라지며, 구체적 분쟁은 관할 기관·전문가에게 확인하세요.
이 계산기가 쓰는 세율·요율·한도는 아래 법령 원문과 소관 기관 자료에서 직접 확인한 값입니다. 계산 결과는 추정이므로, 실제 납부·신청 전에는 아래에서 최신 기준을 한 번 더 대조해 보세요.
기준연도 2026년 · 최종 검토일 2026-08-16 · 작성·검토 손현욱(절세각 운영자, 개인사업자 671-53-00088) · 검증 절차는 검증 방법론 참고. 세무대리·세무자문이 아닙니다.