6년 단기 vs 10년 장기, 뭐가 유리할까?
2020년 폐지됐던 단기임대가 2025년 6월 4일 "6년 단기민간임대"로 부활했습니다. 이제 등록할 때 6년과 10년 중 고를 수 있습니다.
최종 업데이트 2026-06 · 기준 현행 조특법·지방세특례제한법
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한눈에 비교
| 항목 | 6년 단기 | 10년 장기 |
|---|---|---|
| 의무임대기간 | 6년 | 10년 |
| 거주주택 비과세 | ○ | ○ |
| 양도세 중과배제·종부세 합산배제 | ○ | ○ |
| 소득세 감면 | 30%(1채)/20%(2채↑) | 75%(1채)/50%(2채↑) |
| 취득세·재산세 감면 | 제한적 | ○ (신축·요건 충족) |
| 임대료 5% 상한 | ○ | ○ |
6년 단기가 나은 경우
- 10년은 너무 길게 느껴질 때 — 묶이는 기간을 6년으로 줄이고 싶을 때
- 거주주택 비과세가 주목적일 때 — 비과세·중과배제·합산배제는 6년도 동일하게 받습니다
- 이미 보유한 비(非)아파트를 가볍게 등록하고 싶을 때
10년 장기가 나은 경우
- 소득세 감면을 최대로 — 30/20% 대신 75/50%로 두 배 이상
- 신축·분양으로 취득해 취득세·재산세까지 받고 싶을 때
- 장기 보유가 어차피 계획일 때(유동성 제약이 부담이 안 됨)
⚠️ 흔한 오해: "6년 단기는 소득세 혜택이 없다"는 틀린 말입니다. 6년도 요건 충족 시 30/20% 감면을 받습니다. 10년이 더 클 뿐입니다.
→ 6년·10년 절세액을 내 숫자로 비교하기
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자주 묻는 질문
아파트도 6년·10년 등록이 되나요?
기존 아파트를 사서 등록하는 매입임대는 6년·10년 모두 불가합니다. 신축 건설임대만 아파트 등록이 가능합니다. 빌라·주거용 오피스텔 등은 가능합니다.
6년으로 등록했다가 10년으로 바꿀 수 있나요?
유형 전환·연장은 제도와 시점에 따라 달라 관할 지자체·세무서 확인이 필요합니다. 일반적으로 의무기간 산정이 복잡하므로 등록 전에 결정하는 것이 깔끔합니다.
소득세 감면 요건은?
전용 85㎡ 이하 + 임대개시 기준시가 6억 이하 + 임대료 5% 이내 + 세무서·지자체 등록. 일몰 2028.12.31.