주택 양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제·기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다. 1세대1주택은 강력한 비과세·공제 혜택이 있습니다.
핵심 규칙
- 1세대1주택 비과세: 2년 이상 보유(조정지역 취득은 2년 거주) + 양도가 12억 이하면 전액 비과세. 12억 초과분만 과세.
- 장기보유특별공제: 일반은 보유 3년+부터 연 2%(최대 30%). 1세대1주택 고가주택은 보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%.
- 기본공제 연 250만 + 기본세율(6~45%). 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 단기 중과.
양도차익–
과세대상 양도차익–
장기보유특별공제–
과세표준–
산출세액(양도소득세)–
지방소득세(10%)–
합계 예상세액–
광고 자리 (승인 후 게재)
예시로 보기
예시: 1세대1주택, 양도 15억·취득 8억·경비 2천만, 보유·거주 각 10년
• 양도차익 6.8억 → 과세분(12억 초과) 1.36억 → 장특공 80%(−1.088억) → 과세표준 약 2,470만
• 산출세액 약 245만 + 지방세 → 합계 약 269만원
→ 장기 보유·거주 1주택은 고가라도 세부담이 크게 줄어듭니다.
계산기의 한계 · 주의할 점
- 이 계산기는 1세대1주택·일반 케이스의 개략 추정입니다. 다주택 중과(조정지역, 2026-05-10부터 재시행 / 기본세율 +20~30%p)는 자동 반영하지 않습니다.
- 분양권·입주권·상가·토지·비주택은 세율·공제가 다릅니다.
- 취득·양도가액, 필요경비(취득세·중개비·자본적지출) 인정 범위에 따라 결과가 달라집니다.
- 1세대1주택 비과세는 보유·거주요건, 일시적 2주택 등 세부 요건 충족이 전제입니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택이면 무조건 세금이 없나요?
양도가 12억 이하이고 2년 이상 보유(조정지역 취득 시 2년 거주) 요건을 갖추면 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되며, 장기보유특별공제로 크게 줄어듭니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
일반 주택은 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%입니다. 1세대1주택(고가)은 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합해 최대 80%까지 공제됩니다. 거주기간이 길수록 유리합니다.
다주택자도 이 계산기로 정확히 나오나요?
아니요. 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20~30%p가 중과될 수 있어, 본 계산기 결과보다 세액이 클 수 있습니다. 다주택·중과 케이스는 반드시 세무 전문가에게 확인하세요.
본 계산은 1세대1주택·일반 케이스의 참고용 개략 추정입니다. 다주택 중과, 단기세율, 비과세·공제 요건, 자산 종류에 따라 실제 세액이 크게 달라지므로, 정확한 계산은 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하세요. 본 사이트는 세무대리를 하지 않습니다.